Dit lijkt gelijk een mooie gelegenheid om de al langgewenste verduurzaming van het gebouw aan te pakken. De meerderheid van de VvE-leden is het hier roerend mee eens. Maar hoe moeten deze werkzaamheden betaald worden?
Voor veel VvE’s geldt dat er in het reservefonds helaas niet genoeg geld zit om dit allemaal te bekostigen. Daarnaast zitten de meeste eigenaren niet te wachten op een torenhoge eigen bijdrage. Maar uitstellen is ook zonde, want een renovatie is uiteraard niet voor niets nodig. Is een lening voor je VvE een optie? We merken dat bij veel VvE’s het idee leeft dat een lening afsluiten haast onmogelijk voor hen is. Het klopt dat dit voorheen vrij ingewikkeld lag, maar de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (Wet Verbetering VvE) die op op 1 januari 2018 in werking is getreden moet het voor VvE’s makkelijker maken om een lening aan te gaan. Belangrijk uitgangspunt van deze wet is dat er een minimale omvang van het reservefonds verplicht is. Hierdoor is het echter nog steeds niet ondenkbaar dat er onvoldoende middelen in het reservefonds zitten om de benodigde renovatie of verduurzaming uit te kunnen voeren. Een lening kan dan dus een goede optie zijn. Maar wat zijn de belangrijkste punten van deze wet met betrekking tot leningen en wat heb je er als VvE aan?
Lenen mag
Het is in de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars vastgelegd dat VvE’s bevoegd zijn leningen aan te gaan. Voorheen was hier veel onduidelijkheid over. Er was geen verbod, echter bepaalde regels in modelreglementen kunnen wel als zodanig worden uitgelegd. Het is overigens wel nog steeds mogelijk om het splitsingsreglement van de VvE de bevoegdheid een lening aan te gaan in te perken. Zo kun je in het reglement opnemen dat er enkel en alleen geleend mag worden als er een tweederde meerderheid wordt aangenomen of er een specifiek doel is vastgelegd, bijvoorbeeld energiebesparing of onderhoud. Bovendien kun je ook een expliciet verbod op leningen in het reglement vastleggen.
De aansprakelijkheid
Voor deze wet was het zo dat àls een bank al bereid was een lening aan een VvE te verstrekken de voorwaarde vaak was dat de afzonderlijke eigenaren voor de totale schuld aansprakelijk waren. Dus niet alleen voor zijn of haar eigen deel maar voor het geheel. Een ongewenste situatie voor veel eigenaren uiteraard. Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet is dit verleden tijd. De schuld wordt nu altijd deelbaar. Dus stel dat je VvE 100 leden heeft en een lening aangaat voor € 100.000,- en de bank bedingt dat deze schuld ondeelbaar is (dus aansprakelijk worden voor het gehele bedrag). Ondanks deze voorwaarde geldt dan alsnog dat elk VvE-lid ‘gewoon’ aansprakelijk is voor het eigen deel. Dit is namelijk in de wet zo geregeld. Mits er in het splitsingsreglement geen afwijkende afspraken zijn opgenomen, zal in dit geval ieder eigenaar dus voor € 1.000,- aansprakelijk zijn. Echter, voor leningen met een ondeelbaarheidsbeding die voor 1 januari 2018 zijn aangegaan gelden de nieuwe regels helaas niet.
Na een overdracht
De wettelijke bepaling regelt tevens dat de aansprakelijkheid voor leningen van de VvE, na overdacht van een appartement overgaan op de nieuwe eigenaar. Dus als je je appartement verkoopt ben je ook van de aansprakelijkheid voor de lening af. Dit was voorheen niet zo en had je dus de situatie dat een bank jaren na verkoop een appartement het geleende bedrag van de VvE kon komen opeisen bij een voormalige appartementseigenaar. Hiervoor geldt echter weer wel dat dit weer alleen geldt voor leningen met een ingangsdatum na januari 2018.
Hoe zit het met de rente?
Zolang de lening gebruikt wordt voor onderhoud geldt voor de rente die je als VvE betaalt een hypotheekrenteaftrek. Dit betekent ook dat er een eis deze in minstens dertig jaar annuïtair af te lossen. Wordt er een appartement verkocht, dan wordt gekeken naar het openstaande bedrag en begint hiervoor een nieuwe periode.
Aantrekkelijker?
De Wet Verbetering VvE maakt het dus voor VvE’s vele malen aantrekkelijker een lening aan te gaan. Je bent niet aansprakelijk voor de volledige schuld en de aansprakelijkheid vervalt wanneer het appartementsrecht wordt overgedragen. Houd er wel rekening mee dat banken beperkt worden in hun mogelijkheden en dat ze daarom wellicht andere vormen van zekerheid gaan vragen (denk bijvoorbeeld aan schulderkenningen of borgstellingen). Dit kan ook weer een risico vormen.
Welke lening is gunstig voor mijn VvE?
Veel geldverstrekkers blijken ondanks de nieuwe wet nog steeds huiverig om leningen af te sluiten met VvE’s. Het is ook niet de verwachting dat zij opeens op grote schaal leningen gaan aanbieden. VvE’s worden vaak als complex en risicovol gezien.
We zien dat veel VvE’s kiezen voor een VvE Energiebespaarlening, zeker het overwegen waard als je wilt kiezen voor een renovatie inclusief verduurzaming. Daarnaast kunnen VvE’s terecht bij een aantal banken en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).